Finalizacja transakcji u notariusza - akt notarialny sprzedaży nieruchomości
Finalizacja transakcji u notariusza nie jest tylko podpisaniem przygotowanego dokumentu. To moment, w którym strony przenoszą własność nieruchomości, rozliczają cenę i ustalają obowiązki, które pozostają do wykonania po sprzedaży.
Najczęstszy błąd polega na tym, że sprzedający i kupujący skupiają się na samym terminie aktu, a za późno sprawdzają sposób zapłaty, hipotekę, dokumenty albo zasady wydania nieruchomości. W efekcie problem pojawia się wtedy, gdy kancelaria ma już przygotować ostateczną umowę. Poniżej wyjaśniam, co trzeba przygotować, jak wygląda podpisanie aktu krok po kroku, jakie są koszty oraz gdzie najczęściej pojawia się ryzyko.
Finalizacja transakcji u notariusza - co właściwie oznacza podpisanie aktu?
Sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Zwykła umowa pisemna nie wystarczy do skutecznego przeniesienia własności. Wynika to wprost z Kodeksu cywilnego.
W typowej umowie sprzedaży własność przechodzi na kupującego przy zawarciu aktu, a nie dopiero po zapłacie całej ceny czy wydaniu kluczy. Własności nieruchomości nie można też przenieść pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu.
To ważne szczególnie wtedy, gdy część ceny ma zostać zapłacona po podpisaniu aktu. Sprzedający może więc przestać być właścicielem, mimo że nie otrzymał jeszcze wszystkich pieniędzy. Dlatego sposób zapłaty i zabezpieczenie jej wykonania trzeba ustalić przed podpisaniem dokumentu.
Notariusz nie jest przedstawicielem sprzedającego ani kupującego. Ma czuwać nad prawidłowością czynności, zabezpieczeniem praw stron i wyjaśnić skutki prawne podpisywanych dokumentów. Jeżeli czynność byłaby sprzeczna z prawem, powinien odmówić jej dokonania.
Jakie dokumenty trzeba przygotować do aktu notarialnego sprzedaży?
Zakres dokumentów zależy od rodzaju nieruchomości i jej sytuacji prawnej. Inny zestaw będzie potrzebny przy lokalu stanowiącym odrębną własność, inny przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, domu z działką czy nieruchomości otrzymanej w spadku.
Podstawą jest dokument potwierdzający prawo sprzedającego do nieruchomości. Może to być wcześniejszy akt notarialny, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia. Kancelaria sprawdza również księgę wieczystą, czyli publiczny rejestr pokazujący między innymi właściciela, hipoteki oraz część innych praw i obciążeń.
W zależności od sytuacji potrzebne mogą być również dokumenty ze spółdzielni lub wspólnoty, dokumenty dotyczące gruntu, zaświadczenia podatkowe przy spadku lub darowiźnie, dokumenty bankowe dotyczące hipoteki oraz pełnomocnictwa.
Przy sprzedaży budynku, lokalu lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu sprzedający powinien również pamiętać o świadectwie charakterystyki energetycznej. Co do zasady dokument przekazuje się nabywcy przy sprzedaży.
Nie warto ustalać terminu aktu, zanim kancelaria potwierdzi, że otrzymała komplet dokumentów. Brak jednego zaświadczenia może przesunąć transakcję o kilka dni, a przy dokumentach sądowych, spadkowych lub bankowych również znacznie dłużej.
Finalizacja transakcji u notariusza krok po kroku
W dobrze przygotowanej sprzedaży większość pracy powinna być wykonana jeszcze przed spotkaniem w kancelarii.
- Przekazanie dokumentów do kancelarii. Sprzedający dostarcza dokumenty dotyczące nieruchomości, a kupujący swoje dane oraz informacje o sposobie finansowania. Notariusz ustala, czy są podstawy do zawarcia umowy i czego jeszcze brakuje.
- Uzgodnienie treści aktu. W dokumencie trzeba poprawnie określić nieruchomość, cenę, wcześniejsze wpłaty, sposób zapłaty pozostałej części ceny, termin wydania oraz inne uzgodnienia stron. Projekt warto przeczytać przed wizytą u notariusza, a nie dopiero przy stole.
- Sprawdzenie aktualnego stanu nieruchomości. Przed podpisaniem trzeba ponownie zweryfikować księgę wieczystą oraz dokumenty mające wpływ na sprzedaż. Szczególnej uwagi wymagają hipoteki, służebności, roszczenia i inne wpisy. Służebność to prawo pozwalające określonej osobie lub właścicielowi innej nieruchomości korzystać z cudzej nieruchomości w określonym zakresie.
- Odczytanie aktu i wyjaśnienia notariusza. Notariusz odczytuje dokument, a strony mogą zgłaszać pytania i poprawki. Prawo wymaga, aby akt zawierał między innymi oświadczenia stron oraz potwierdzenie, że został odczytany, przyjęty i podpisany.
- Podpisanie umowy. Przy typowej sprzedaży w tym momencie dochodzi do przeniesienia własności. Dlatego nie należy podpisywać aktu z założeniem, że niejasne kwestie zostaną ustalone później.
- Rozliczenie ceny. Jeżeli pieniądze nie zostały zapłacone wcześniej, akt określa kwotę pozostałą do zapłaty, rachunek oraz termin. Przy kredycie część ceny zwykle przelewa bank po podpisaniu aktu i spełnieniu warunków wypłaty kredytu.
- Wniosek do księgi wieczystej. Notariusz składa odpowiedni wniosek o wpis zmian wynikających z aktu i pobiera należną opłatę sądową, jeżeli jest wymagana.
- Wydanie nieruchomości. Może nastąpić od razu albo później, zgodnie z treścią umowy. Przy przekazaniu warto spisać stan liczników, liczbę kluczy, stan wyposażenia i datę przejęcia nieruchomości.
Zapłata ceny po podpisaniu aktu - gdzie pojawia się największe ryzyko?
Jednym z najważniejszych elementów aktu jest sposób zapłaty. Przy cenie 700 000 zł różnica między zapisem „pozostała kwota zostanie zapłacona” a precyzyjnym wskazaniem kwoty, rachunku oraz terminu ma duże znaczenie.
Jeżeli kupujący finansuje zakup kredytem, trzeba wcześniej sprawdzić warunki uruchomienia środków przez bank. Sprzedający powinien wiedzieć, jaka część ceny pochodzi ze środków własnych, jaka z kredytu oraz kiedy realnie może spodziewać się przelewu.
Przy odroczonej zapłacie można rozważyć dodatkowe zabezpieczenie w postaci oświadczenia kupującego o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym. W określonych warunkach taki akt może stanowić tytuł egzekucyjny dotyczący obowiązku zapłaty. Zakres i treść takiego zabezpieczenia trzeba jednak ustalić dla konkretnej transakcji.
Sprzedaż nieruchomości z hipoteką
Hipoteka nie oznacza, że nieruchomości nie można sprzedać. Trzeba jednak prawidłowo rozliczyć zadłużenie i przygotować dokumenty bankowe.
Najczęściej bank sprzedającego wydaje dokument wskazujący aktualne zadłużenie, rachunek do jego spłaty oraz warunki wyrażenia zgody na wykreślenie hipoteki. Część ceny sprzedaży trafia wtedy bezpośrednio do banku, a pozostała kwota do sprzedającego.
Przykładowo przy cenie 650 000 zł i zadłużeniu 180 000 zł strony mogą ustalić, że 180 000 zł zostanie przekazane bankowi, a pozostała część sprzedającemu. Nie powinno się ustalać tych kwot na podstawie salda widocznego w bankowości elektronicznej. Do aktu potrzebny jest dokument przygotowany przez bank według wymagań konkretnej transakcji.
Wydanie mieszkania lub domu po akcie
Akt sprzedaży i wydanie nieruchomości nie muszą nastąpić tego samego dnia. Sprzedający może potrzebować kilku dni na przeprowadzkę, a czasem strony celowo uzależniają wydanie od zapłaty całej ceny.
Termin powinien być określony jednoznacznie. Zapis typu „lokal zostanie przekazany w późniejszym terminie” tworzy niepotrzebne ryzyko.
Trzeba również ustalić, co pozostaje w nieruchomości. Jeżeli sprzedaż obejmuje meble, sprzęt kuchenny, zabudowy albo wyposażenie ogrodu, najlepiej określić to przed zawarciem aktu lub w dokumentach związanych z transakcją. Spór o wyposażenie po wydaniu nieruchomości jest znacznie trudniejszy niż jasne ustalenie tego przed sprzedażą.
Koszty finalizacji transakcji u notariusza
Koszt aktu zależy przede wszystkim od wartości i rodzaju nieruchomości, sposobu jej nabycia oraz zakresu czynności wykonywanych przez kancelarię.
Wynagrodzenie notariusza jest ustalane ze stronami, ale nie może przekroczyć maksymalnej stawki określonej w przepisach. Do tego dochodzą między innymi podatek od wynagrodzenia notariusza, opłaty sądowe oraz podatek od czynności cywilnoprawnych, jeżeli jest należny.
Przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym podstawowa stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 2%. Przy mieszkaniu za 600 000 zł oznacza to 12 000 zł podatku.
Istnieje ważne zwolnienie dla osoby fizycznej kupującej pierwsze mieszkanie lub dom. Zwolnienie obejmuje osobę, która wcześniej nie posiadała takiej nieruchomości ani udziału w niej, z wyjątkiem udziału do 50% uzyskanego w drodze dziedziczenia.
Sprzedający powinien osobno sprawdzić własne skutki podatkowe. Sprzedaż przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, może powodować obowiązek rozliczenia podatku dochodowego, choć przepisy przewidują również zwolnienia.
Co najczęściej blokuje podpisanie aktu?
Najczęściej nie jest to problem samego notariusza, lecz nieprzygotowana wcześniej transakcja.
Typowe sytuacje to nieaktualne dokumenty bankowe, nieuregulowany spadek, różnice pomiędzy rzeczywistym stanem nieruchomości a dokumentami, brak wymaganych zgód współwłaścicieli albo małżonka, niejasne pełnomocnictwo czy nieuzgodniony sposób zapłaty.
Problemem może być również wpis w księdze wieczystej, o którym jedna ze stron wcześniej nie wiedziała. Sam fakt, że sprzedający posiada nieruchomość od wielu lat, nie oznacza jeszcze, że dokumentacja jest kompletna.
Dlatego dokumenty powinny być sprawdzone przed ustaleniem ostatecznego terminu podpisania aktu, szczególnie gdy kupujący korzysta z kredytu albo sprzedaż dotyczy domu, działki, spadku lub nieruchomości obciążonej hipoteką.
Finalizacja transakcji u notariusza w Szczecinie i okolicach
W Szczecinie duża część sprzedaży dotyczy mieszkań, dlatego przy finalizacji często pracujemy na dokumentach wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni, księgach wieczystych lokali oraz dokumentach dotyczących kredytów hipotecznych. Przy mieszkaniu dobrze przygotowana dokumentacja pozwala zwykle sprawnie przejść od uzgodnienia warunków sprzedaży do aktu.
W Dobrej i innych miejscowościach otaczających Szczecin częściej pojawiają się domy i działki. Tutaj zakres sprawdzania jest szerszy. Trzeba zwrócić uwagę między innymi na działkę, dostęp do drogi publicznej, udziały w drogach wewnętrznych, służebności oraz dokumenty dotyczące budynku. Te elementy mogą również wpływać na decyzję banku kupującego.
W Policach, Goleniowie i Gryfinie rynek obejmuje zarówno mieszkania, jak i domy. Mieszkania mają zwykle szerszą grupę potencjalnych nabywców i prostszą dokumentację. Przy domach proces częściej trwa dłużej, ponieważ kupujący dokładniej analizują stan budynku, koszty utrzymania, dojazd oraz sposób finansowania. Nie oznacza to jednak, że każda sprzedaż domu trwa długo. Cena, stan prawny, standard budynku i lokalizacja mają większe znaczenie niż sama nazwa miejscowości.
W praktyce w regionie widzę trzy powtarzające się błędy. Pierwszy to ustalenie terminu u notariusza przed skompletowaniem dokumentów. Drugi to założenie, że brak hipoteki w księdze wieczystej oznacza brak innych problemów prawnych. Trzeci to niedokładne ustalenie terminu zapłaty i wydania nieruchomości. Każdy z tych błędów można wyeliminować jeszcze przed przygotowaniem ostatecznego aktu.
Podsumowanie
Dobrze przeprowadzona finalizacja transakcji u notariusza zaczyna się przed wejściem do kancelarii. Kluczowe są kompletne dokumenty, aktualny stan prawny nieruchomości, dokładnie określony sposób zapłaty oraz jasne zasady wydania mieszkania lub domu.
Najczęściej wynik psuje nie sam akt notarialny sprzedaży, lecz szczegół pozostawiony do ustalenia na ostatnią chwilę. Przy sprzedaży nieruchomości kwoty są zbyt wysokie, aby termin przelewu, hipoteka, dokument banku albo wydanie kluczy pozostawały niedoprecyzowane.
Sprawdź pełny artykuł i zobacz, na które szczegóły warto zwrócić uwagę, żeby uniknąć chaosu, opóźnień i niepotrzebnych kosztów.